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¿EN QUE CONSISTE LA LEGALIZACION DE VIVIENDAS EN SUELO RÚSTICO?


Se trata de un mecanismo excepcional aprobado por el Govern Balear y el Consell de Mallorca para permitir la legalización de miles de edificaciones ilegales construidas en suelo rústico. Se trata de una medida temporal con una vigencia de 3 años.



¿QUE SE ENTIENDE POR UNA VIVIENDA ILEGAL?

Se entiende por vivienda ilegal aquella que ha sido ejecutada, total o parcialmente, sin licencia municipal. Es totalmente ilegal si toda la edificación se ha construido sin licencia y parcialmente ilegal si solo una parte (ampliación, piscina...) se ha construido sin ella.


¿TODAS LAS VIVIENDAS ILEGALES EN SUELO RUSTICO SON LEGALIZABLES?

Según la normativa aprobada NO todas las viviendas ilegales situadas en suelo rústico son legalizables. En concreto NO son legalizables:

- Las edificaciones en las no haya prescrito la ilegalidad es decir las construidas con posterioridad al 29 de Mayo de 2006.
- Las edificaciones situadas en espacios naturales o de especial protección que hayan construidas con posterioridad al 10 de Marzo de 1991 o en las que se haya producido un cambio de uso con posterior a dicha fecha.
- Las edificaciones que estén sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo o en las que se desarrollen actividades sujetas a la previa declaración de interés general.
- Las edificaciones que estén situadas en dominio público y en las servidumbres derivadas de la Ley de Costas.


¿CUANDO PUEDO INICIAR EL PROCEDIMIENTO DE LEGALIZACION?

En la isla de Mallorca el plazo para acogerse al procedimiento de legalización comenzó el 17-07-2014 y terminará el 17-07-2017. Resulta más ventajoso iniciar el procedimiento lo antes posible pues el coste será menor tal y como se explica en el último apartado de ésta sección.


¿ME PUEDEN SANCIONAR SI NO LEGALIZO MI VIVIENDA?


Sí. Anteriormente a la aprobación de la nueva ley, si la infracción urbanística había prescrito ya no había posibilidad de sanción. Ahora, con la nueva Ley del Suelo, se establece como sancionable un uso urbanístico distinto al que está destinado el suelo. Es decir, aunque la ilegalidad de la construcción de la vivienda en suelo rústico ya haya prescrito ahora sería sancionable su uso residencial. Las sanciones pueden suponer del 20% al 100% del valor de la vivienda, la suspensión del uso residencial obligando a abandonar la edificación y el cese de los suministros (agua, electricidad, etc...). Sólo por evitar esta situación ya sería aconsejable acogerse a este procedimiento extraordinario de legalización. 



¿QUE BENEFICIOS TIENE LA LEGALIZACION?


La legalización produce indudables beneficios entre los que se puede destacar:

- Su vivienda sería legal a todos los efectos. No podrían aplicarle las nuevas sanciones establecidas por la nueva Ley del Suelo por darle un uso residencial a un suelo rústico. Asimismo el propietario tendría todos sus derechos asentados y, por ejemplo, en caso de expropiación tendría derecho a la indemnización correspondiente.
- Si mantiene su vivienda en situación ilegal no podrá solicitar licencias futuras para realizar ampliaciones u obras de mantenimiento y conservación por lo que su vivienda se irá deteriorando y perdiendo valor con el tiempo.
- Con la legalización de la vivienda usted podrá obtener la licencia de primera ocupación y la cédula urbanística. Estos documentos son obligatorios y sin ellos, entre otras cosas, un hipotético comprador de la vivienda no podría realizar el cambio de titularidad de los suministros, aumentar la potencia eléctrica contratada, etc...
- Aunque la construcción ilegal no se ajustase a la normativa urbanística usted no tendría que demoler nada (ampliaciones, piscina, etc...). Lo que la nueva Ley del Suelo ofrece durante 3 años es un auténtico "indulto".
- Una vivienda legal tiene un mayor valor de mercado y sin duda es más fácilmente vendible que una vivienda ilegal. Muchos de los potenciales compradores nunca se plantearían la compra de una vivienda ilegal.


¿CUAL ES EL PROCEDIMIENTO A SEGUIR?

El procedimiento de legalización de una vivienda en suelo rústico requiere fundamentalmente la intervención de un arquitecto, que se encargará de los aspectos técnicos (estudio previo, redacción del proyecto de legalización, etc) y de un abogado que se encargará de los aspectos legales (estudio previo, realización de trámites, etc)CERTIMALLORCA ha establecido un acuerdo de colaboración con el prestigioso bufete de abogados X para que se encargue de los aspectos legales del proceso. En cualquier caso, si usted prefiere con su abogado habitual por nuestra parte no habría ningún problema encargándonos únicamente de la parte técnica.

Como primer paso hay que realizar el estudio previo de la construcción ilegal para determinar si es o no legalizable de acuerdo a las condiciones establecidas en la nueva normativa. Nosotros nos encargaremos de la realización de dicho estudio
. No es conveniente acudir a preguntar directamente al Ayuntamiento. Se están dando casos de de propietarios de viviendas ilegales, no legalizables, que están informando al Ayuntamiento de su situación irregular lo cual puede derivar en un expediente de infracción urbanística con graves consecuencias.

Si una vez realzado el estudio se determina que la construcción es legalizable le enviaremos un presupuesto con el coste del proceso que constará de los siguientes pasos:

- Solicitud de legalización en el Ayuntamiento correspondiente. 
- Presentación de un Proyecto de Legalización que contendrá la documentación gráfica y escrita suficiente para describir la edificación en su estado real y las medidas de adecuación a las condiciones generales de integración ambiental que el Ayuntamiento determine. Cada Ayuntamiento es diferente y en algunos casos podría exigir la realización de algunas obras (por ejemplo la construcción de una fosa séptica).
- Pago de las tasas y licencia municipal de obras así como la sanción fijada por la ley (ver apartado a continuación).
- Realización, si procede, de obras requeridas por el Ayuntamiento de acuerdo al Proyecto de Legalización presentado.
- Declaración de obra ante Notario, inscripción en el Registro de la Propiedad, alta en el Catastro y obtención de la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.


¿CUANTO ME VA A COSTAR LA LEGALIZACION?

Cada caso es diferente y por tanto no es posible determinar un coste fijo. Variará en función de si necesaria una legalización total o parcial de la vivienda, el momento en el que se acometa el procedimiento y las posibles obras de adecuación medioambiental exigidas por el Ayuntamiento, Una vez realizado el estudio previo de su caso le indicaremos si la construcción es o no legalizable y el presupuesto de todo el proceso.

Debe considerar que la nueva ley establece unos pagos al Ayuntamiento para poder acogerse a este procedimiento que varían en función de si el proceso se inicia el primer, segundo o tercer año de la vigencia de este procedimiento excepcional. En el expediente de legalización se fijará un presupuesto de ejecución material de la obra a legalizar y el pago a realizar representará el 15% del mismo si el procedimiento se realiza el primer año, el 20% si se realiza el segundo año y el 25% si se realiza el tercer año.

A modo de ejemplo le podemos indicar que la legalización completa de una vivienda de 200 m2, que se acoja al proceso el segundo año de vigencia de este procedimiento excepcional y se exija la construcción de una fosa séptica, tendría un coste total aproximado de X euros. Se trata de una cantidad importante pero sin duda mucho menor que los beneficios reportados tal y como se indica anteriormente.

  
  
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